Eiendom

Har du oppdaget feil og mangler ved boligen?

Kjøp av bolig er en stor investering, og dersom det viser seg at boligen er i en dårligere stand enn forventet, oppleves dette gjerne som en stor skuffelse. Det er ikke slik at enhver feil ved eiendommen vil utgjøre en mangel i rettslig forstand. Spørsmålet om feil ved boligen utgjør en mangel som kan gi deg et krav mot selger vil måtte avgjøres på bakgrunn av en konkret helhetsvurdering.

Tidspunktet for mangelsvurderingen

Tidspunktet for mangelsvurderingen er ved risikoens overgang, som normalt er ved overtakelse av eiendommen. Dette innebærer at selger vil kunne holdes ansvarlig for de mangler som forelå ved overtakelsen, selv om disse først viste seg på et senere tidspunkt.

Det foreligger en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med det som følger av avtalen

Ved vurderingen av om det foreligger en mangel må det tas utgangspunkt i avtalen. Deretter må det vurderes om det er et avvik mellom det som følger av avtalen og eiendommens faktiske stand. I tillegg til kjøpekontrakten vil opplysninger gitt i salgsoppgaven, selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapporter regnes som en del av avtalen. Etter avhendingsloven § 3-1 vil det foreligge en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

Dersom avtalen ikke uttrykkelig regulerer det aktuelle forholdet, må avviket vurderes opp mot hva en kjøper normalt kan forvente av en slik eiendom. Det må da vurderes om eiendommen er i dårligere stand enn hva som normalt kan forvente ut i fra type eiendom, alder, innretning og andre konkrete omstendigheter. Det følger av rettspraksis at forhold som skyldes slit og alder normalt ikke vil utgjøre en mangel.

Kan foreligge en mangel selv om eiendommen er solgt med et «som den er»-forbehold

Dersom en eiendom er solgt med et «som den er»-forbehold er utgangspunktet at risikoen for skjulte feil og mangler overføres til kjøper. Det følger imidlertid av avhendingsloven § 3-9 at det likevel kan foreligge en mangel selv om eiendommen er solgt med et slikt forbehold. Dette vil for det første være tilfellet dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen eller forholdene ellers. Det samme vil være tilfellet dersom selger har opptrådt uredelig og gitt kjøper mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen.

Virkningene av at det foreligger en mangel

Foreligger det en mangel ved eiendommen innebærer dette at kjøper har et krav mot selger. Etter avhendingsloven § 4-8 kan kjøper blant annet kreve å få mangelen rettet, prisavslag eller heving av avtalen.

Prisavslag

Har eiendommen en mangel kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag. Prisavslaget skal rette opp den ubalanse i avtaleforholdet som mangelen har forårsaket. Utgangspunktet er derfor at prisavslaget skal fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet.

Heving av avtalen

I de tilfeller mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd kan kjøper heve avtalen. Heves avtalen innebærer dette at partene blir stilt som om avtalen aldri ble inngått, og ytelsene vil bli tilbakeført. Ettersom hovedregelen er at avtaler skal holdes, er det høy terskel for å heve. Spørsmålet om mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd må avgjøres på bakgrunn av en konkret helhetsvurdering hvor det sentrale vurderingstemaet er om mangelen innebærer et avtalebrudd som gir kjøper rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten.

Viktig å reklamere i tide og sikre bevis

Dersom du har kjøpt en bolig som inneholder feil og mangler, er det viktig at du reklamerer til selger og selgers forsikringsselskap så fort som mulig. Det er flere eksempler fra rettspraksis hvor kjøper har tapt sitt krav grunnet sen reklamasjon. Videre vil sikring av bevis og kartlegging av omfanget kunne bedre dine sjanser for medhold i et krav mot selger.

Vi kan hjelpe deg med ditt krav

Dersom du ønsker bistand eller har spørsmål etter kjøp av en bolig med mangler, hjelper vi deg gjerne. En god håndtering av saken kan være avgjørende for at du som kjøper får riktig oppgjør eller mangelen utbedret av selger eller selgers forsikringsselskap.

Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem videre. Vi har flere advokater med lang erfaring og høy kompetanse i saker om eiendom og bolig.